Il suolo su cui sorge l’edificio include anche l’area in cui sono infisse le fondazioni

Per suolo su cui sorge l’edificio, con riferimento al quale il Codice Civile stabilisce una presunzione di comunione, deve intendersi quella porzione di terreno su cui poggia l’intero edificio e, immediatamente, la sua parte infima. Pertanto, rientrano in tale nozione sia la superficie su cui poggia il pavimento del pianterreno (non quest’ultimo), sia l’area dove sono infisse le fondazioni, sicché i condòmini sono comproprietari non della superficie a livello di campagna, bensì dell’area di terreno sita in profondità – sottostante, cioè, la superficie alla base del fabbricato – su cui posano le fondamenta dell’immobile. E, in questa ottica, anche il terrapieno che sia sul suolo su cui sorge l’edificio condominiale gode di una presunzione di comunione, poggiando su di esso l’intero stabile ovvero l’area limitata dai muri perimetrali.
Questi i chiarimenti forniti dai giudici (ordinanza numero 12826 del 5 maggio 2026 della Cassazione) a chiusura del contenzioso sorto in quel di Imperia e originato dall’azione con cui una condòmina, finita sotto accusa, aveva inglobato il locale terrapieno nel proprio appartamento mediante escavazione e creazione di nuovi vani, poi collegati soltanto alla propria esclusiva proprietà.
Legittime le obiezioni sollevate da un condòmino, secondo i giudici di Cassazione, poiché va applicata la presunzione di comunione.
Vero che la nozione di pari uso della cosa comune non dev’essere intesa nei termini di assoluta identità dell’utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, in quanto l’identità nel tempo e nello spazio di tale uso comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi del bene a proprio esclusivo o particolare vantaggio, pure laddove non risulti alterato il rapporto di equilibrio tra i condòmini nel godimento dell’oggetto della comunione, ma, tuttavia, che i limiti posti dal Codice Civile implicano che sia comunque garantita agli altri comunisti l’ordinaria accessibilità ed il godimento comune della res, circostanza che deve essere provata dal partecipante che pretende di usare il bene in modo particolare.
Tornando alla vicenda in esame, è irrilevante che al momento dell’appropriazione il suolo non fosse utilizzato in alcun modo dagli altri condòmini, perché, da un canto, sussisteva ab origine la funzione di sostegno del terrapieno e, d’altro canto, era sufficiente la assoluta preclusione della mera possibilità di utilizzazione da parte degli altri condòmini.